Średni czynsz ofertowy za nowoczesne biuro w Warszawie wynosi dziś 17,17 euro za metr kwadratowy miesięcznie – najwięcej w historii pomiarów i o 13 procent więcej niż trzy lata temu. Ale firma, która planuje budżet najmu na podstawie tej liczby, popełnia dwa błędy naraz: jeden na plus, drugi na minus. Poniżej pełny rachunek, oparty na danych z 609 warszawskich budynków klasy A i B.
Czynsz to nieco ponad dwie trzecie rachunku
Do stawki czynszu trzeba doliczyć opłaty eksploatacyjne, których mediana w Warszawie wynosi 29,05 zł za metr – równowartość około 6,8 euro. Łączny koszt brutto typowego biura to więc nie 17, a około 24 euro za metr miesięcznie. Dla firmy zatrudniającej 50 osób, która potrzebuje około 550 metrów kwadratowych, oznacza to rachunek rzędu 55-60 tysięcy złotych miesięcznie – zanim jeszcze doliczymy parking, media i aranżację.
Co istotne, opłaty eksploatacyjne rosną szybciej niż same czynsze, więc realny koszt najmu zwiększa się w tempie, którego nie widać w nagłówkach o stawkach.
Ta sama Warszawa, ceny różne o 30 procent
Rozpiętość stawek w obrębie miasta sięga 2,6-krotności: od około 11,50 euro na obrzeżach po 30 euro w wieżach przy Towarowej i Rondzie ONZ. Kluczowa granica przebiega jednak między dzielnicami. Wola i Śródmieście, gdzie pustostany spadły poniżej 6 procent, to dziś rynek wynajmującego ze stawkami 20-22 euro. Mokotów i Włochy, z dostępnością 14-17 procent, oferują biura o około 30 procent tańsze – średnio 14-15 euro za metr.
To największy arbitraż lokalizacyjny w Polsce. Firma, której pracownicy nie muszą siedzieć przy metrze Rondo Daszyńskiego, może za ten sam budżet wynająć o jedną trzecią więcej powierzchni albo po prostu zapłacić o jedną trzecią mniej.
Dlaczego jest drogo i będzie drożej
Warszawski rynek biurowy przeszedł w ciągu trzech lat od nadpodaży do niedoboru. Pustostany spadły do 8,59 procent – pierwszy raz od lat poniżej progu 9 procent – a powierzchnia dostępna od ręki skurczyła się w rok o 23 procent, do 572 tysięcy metrów. Jednocześnie w budowie pozostaje zaledwie 128 tysięcy metrów, czyli 1,9 procent zasobu, niemal w całości na Woli i w centrum. Poza tymi dwiema lokalizacjami rynek praktycznie nie urośnie do 2028 roku. Przy obecnym tempie absorpcji presja na stawki w centrum będzie się utrzymywać.
Ukryta oferta: podnajem tańszy o 20-40 procent
Oficjalny pustostan nie pokazuje całej dostępnej powierzchni. Prawie 63 tysiące metrów kwadratowych jest dziś oferowane w podnajmie – głównie na Mokotowie, Woli i w Śródmieściu – przez firmy, które zredukowały zajmowaną powierzchnię. Podnajem bywa o 20-40 procent tańszy od najmu bezpośredniego i dla firm o krótszym horyzoncie planowania potrafi być najtańszą opcją na rynku, choć rzadko trafia do publicznych zestawień.
Stawka ofertowa to punkt wyjścia, nie cena
I tu druga korekta rachunku, tym razem na korzyść najemcy. Czynsz efektywny – czyli realny koszt po uwzględnieniu wakacji czynszowych, kontrybucji wynajmującego na wykończenie biura i innych zachęt – jest przy pięcioletniej umowie typowo o 15-25 procent niższy od stawki wyjściowej. Warunek: te zachęty trzeba wynegocjować, a pole do rozmowy rośnie wraz z pustostanem budynku. Przy dostępności powyżej 25 procent pakiety potrafią istotnie przekraczać standard rynkowy.
Praktyczna konsekwencja jest jedna: firmy z umowami wygasającymi w latach 2027-2028 powinny otwierać temat już teraz, 12-18 miesięcy przed terminem, i prowadzić równolegle renegocjację obecnej umowy oraz scenariusz przeprowadzki. Konkurencja opcji to najskuteczniejsza dźwignia obniżenia kosztu. Każdy kwartał zwłoki na obecnym rynku oznacza statystycznie wyższą stawkę wyjściową i słabszą pozycję negocjacyjną.
Skąd te liczby
Wszystkie dane pochodzą z raportu o warszawskim rynku biurowym opracowanego przez Brookfield Partners – firmę doradczą, która na polskim rynku biurowym działa wyłącznie po stronie najemców. Raport, oparty na monitoringu 609 budynków, jest dostępny bezpłatnie, wraz z pełnymi tabelami stawek i pustostanów dla wszystkich dzielnic Warszawy.