Reklama Deweloperów

Towar "sam" się sprzedaje, a producent i tak się reklamuje. Przecież nie musi! Klasyczna riposta brzmi krótko: "A coca-cola?" Czy boom na rynku mieszkań w Warszawie i innych dużych miastach skłania, by ulec pokusie rezygnacji z reklamy? Co reklama znaczy dla klientów firm deweloperskich?

Towar "sam" się sprzedaje, a producent i tak się reklamuje. Przecież nie musi! Klasyczna riposta brzmi krótko: "A coca-cola?" Czy boom na rynku mieszkań w Warszawie i innych dużych miastach skłania, by ulec pokusie rezygnacji z reklamy? Co reklama znaczy dla klientów firm deweloperskich?

Nie ma badań, które kompleksowo odpowiedziałyby na takie pytania. Eksperci zaś oceniają, że taki boom nie jest przypadkowy i może potrwać, zwłaszcza w Warszawie. Komentatorzy raportu amerykańskiej organizacji The International Real Estate Trade Organization (IRETO) podkreślali specyfikę stołeczności: w stolicach mieszka średnio co dziesiąty mieszkaniec danego kraju, w Warszawie zaś - co dwudziesty. Oznacza to, że miasto ma wielki potencjał rozwojowy: przybędzie mieszkańców, wzrośnie popyt na mieszkania. A już teraz nie ma równowagi podaży i popytu; średni czas oczekiwania na mieszkanie (zakup na rynku pierwotnym) wynosi rok (367 dni, podczas gdy w roku 2004 - 197 dni).

Wskaźnik dostępności oferty, czyli procentowy udział (w całej ofercie sprzedaży) nowych mieszkań, do których można się wprowadzić natychmiast po zakupie, wyniósł w maju br. 6,7 (w maju 2004 r. - 20,8%). W Krakowie i Wrocławiu ten ostatni wskaźnik osiągnął jeszcze niższy poziom, co oznacza niemal brak nowych mieszkań gotowych do zasiedlenia bezpośrednio po kupnie. Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS Konsulting, odnosi to także do stolicy: "Sytuacja na rynku doprowadziła do tego, że jeszcze deweloper nie ma pozwolenia na budowę, a już sprzedał ponad połowę mieszkań. Takie są prawa rynku w czasie hossy i niskiej podaży. Warszawscy deweloperzy narzekać nie powinni, bo bez względu na to, jaka jest lokalizacja inwestycji, to wolnych mieszkań, zwłaszcza takich do zasiedlenia, po prostu nie ma".

Pokusa rezygnacji z reklamy

Towar nie jest tani cena 1 metra kw. mieszkania w stolicy wzrosła średnio o prawie 1/4 - z ok. 5 tys. do 6,2 tys. zł. Mimo to popyt zdecydowanie przewyższa podaż. Skoro więc towar tak łatwo się sprzedaje, to może ulec pokusie rezygnacji z reklamy? Magda Cieliczko, Marketing Manager w firmie deweloperskiej Poland Quinlan Private Golub, mówi: "Muszę przyznać, że w obliczu takiego boomu pokusa na zrezygnowanie jest duża. Aczkolwiek kiedy pomyśli się przyszłościowo, górę bierze świadomość, że najlepszy wizerunek marki można wybudować podczas hossy, a potem, co bardzo możliwe, wykorzystywać go w czasach kryzysu. Wtedy procentuje fakt, że firma ma za sobą dobrą pracę na rzecz pozytywnego imagu".

"Jednak budowanie wizerunku marki i reklama poszczególnych produktów nie muszą być ze sobą sprzężone" - zauważa dr Andrzej Świątecki, adiunkt na UW, ekspert ds. marki. I podaje przykłady apartamentowców (zob. ramka 1) z rynku warszawskiego: inwestor - firma Myoni, Rezydencja Narbutta przy Łowickiej; Dom Development budynki przy ulicy Kruczkowskiego. "Renoma inwestora i atrakcyjna lokalizacja to jedne z najważniejszych czynników, które przyciągają klientów i wpływają na ich decyzję o zakupie" - przypomina Tomasz Błeszyński, doradca rynku mieszkaniowego. Potwierdza to Andrzej Piliszek, prezes Myoni: "Dobre miejsce sprzedaje się samo, bez potrzeby wsparcia reklamowego. Na rynku jesteśmy już tak długo, że mamy ugruntowaną dobrą pozycję i korzystamy z rekomendacji klientów. Budujemy dla bardzo wąskiej grupy odbiorców, a Warszawa jest mała. Informacja o tym, że będziemy budowali przy ulicy Słonecznej, rozeszła się pocztą pantoflową i z 35 lokali, jakie tam powstaną, już 30 jest zarezerwowanych. Kolejna inwestycja, która jest dopiero na deskach kreślarskich, ma sprzedane wszystkie 32 lokale".

Pytany o ewentualne modyfikacje strategii marketingowej, wywołane działaniami konkurentów, Jarosław Szanajca, prezes zarządu Dom Development SA (spółka wybudowała w stolicy prawie 8 tys. mieszkań, apartamentów i domów) mówi stanowczo: "Oczywiście obserwujemy poczynania konkurentów, bo dla nas ta wiedza jest bardzo cenna. Mamy własną dobrą strategię i określony budżet, który jest na nią przeznaczony. Gwałtowne zmiany nigdy nie pomogły żadnej strategii, co oczywiście nie znaczy, że nie jest ona modyfikowana, ale o tym przesądza rynek, a nie konkurencja". A rynek zmienia się błyskawicznie, według GUS do końca lipca br. deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę prawie 37 tys. mieszkań, co w porównaniu z ubiegłym rokiem oznacza wzrost o niemal 59%.

Cechy* mieszkania typu apartament**
  • atrakcyjna lokalizacja (w centrum miasta)


  • sąsiedztwo terenów zielonych


  • atrakcyjny widok z okien


  • elegancka i funkcjonalna architektura


  • rwałe i estetyczne wykończenie powierzchni wspólnych


  • fitness klub i basen w budynku


  • wysoki poziom bezpieczeństwa (profesjonalna ochrona, niezawodny system alarmowy)


  • parkingi dla mieszkańców i ich gości


  • infrastruktura towarzysząca (banki, sklepy, szkoły itp.)
  • ,


* w opinii Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości

** w strukturze warszawskiego rynku mieszkaniowego (nowe inwestycje) apartamentowce stanowią 3%, czyli ok. 800 mieszkań, mieszkań zaś o podwyższonym standardzie jest dziesięć razy więcej (29% - ok. 8 tys.). Źródło: Reas Konsulting, dane za rok 2005

Dołącz do dyskusji
Bądź pierwszy i zostaw komentarz.